解体と原状回復

クリニック解体の種類

解体工事と一言でいっても、実は「どこまで解体するか」によって工事内容は大きく異なります。クリニック解体には主に次の3種類があります。

① 内装解体（部分解体）

内装解体とは、内装の一部を撤去する工事のことです。

▶ 内装解体に含まれること

• 内壁の撤去
• 受付カウンター・造作家具の撤去
• 間仕切り壁の撤去
• 照明・室内設備の取り外し
  ※天井・床・基本構造は残す

特徴：
次の入居者の要望に応じて部分的に撤去するケースが多い
医療機関では、次の入居テナントが歯科、調剤薬局、別のクリニックなどの場合、すべて撤去せず給排水や個室構成の一部を残すケースもあります。

② スケルトン解体（構造体のみの状態まで撤去）

スケルトン解体とは、内装をすべて撤去して建物の躯体だけを残す工事です。

▶ 天井・床・壁・設備など全撤去

• 天井ボード
• 床材・配管
• 空調設備
• 防音工事・放射線防護壁
• 医療ガス配管設備
• 造作家具・パーティション

特徴：
ビル入居前の「コンクリートむき出し状態」に戻す
医療機関の場合、次のテナントが決まっていない場合や、オーナーからスケルトン返却を求められている場合に実施します。

③ 原状回復工事（もっとも一般的）

原状回復とは、賃貸借契約書に記載された「入居時の状態」に戻す工事です。

▶ 注意点（医療施設は特に重要）

• レントゲン室の防護壁を元の状態に戻す
• 給排水や医療ガス設備を撤去し標準設備に戻す
• 既存の共用設備（空調・トイレなど）は残す
• 入居時の什器備品があればそのままにする

▶ 原状回復工事は医療機関で最もトラブルが多い

理由は…

• 医療設備は「原状」と比較して大幅に追加されていることが多い
• 院長が入居時の状態を覚えていないケースが多い
• オーナーと認識が食い違い数百万円の追加請求になるケースがある

→ 写真・図面・内装引継ぎ書があれば必ず確認することが重要です。

内装解体の3区分（A工事・B工事・C工事）

クリニックが入居するビルで特に問題となりやすいため、必ず理解しておく必要があります。

A工事（オーナー発注・オーナー負担）

ビル全体の工事
共用部（トイレ・エントランス・空調など）に関わるもの
医療機関が負担する必要はありません。

B工事（オーナー発注・クリニック負担）

クリニックが希望するが、ビルの設備に関わる工事
（例：空調容量の追加、防災設備、給排水の増設など）

▶ 医療機関で非常に多いケース

• 手洗い増設のための給排水工事
• エアコン増設（容量不足のため）
• 防火区画の調整

→ 医療機関は初期工事でB工事になりやすいため退去時も費用が高額になりやすい

C工事（クリニック発注・クリニック負担）

室内の間仕切り、造作家具、医療機器撤去など
解体業者を自由に選べるため、最も費用を抑えやすい工事です。

クリニック解体費用の相場

一般的な店舗と比較すると、医療機関は解体費用が高くなりやすい傾向があります。

① 内装解体の相場（クリニックの場合）

1坪あたり：2万円〜6万円
医療機関は給排水が多く、部屋数も多いため費用が高くなりがちです。

② スケルトン解体の場合

1坪あたり：4万円〜7万円
レントゲン室がある場合はさらに費用が増加（＋20〜100万円）。

③ 原状回復工事

1坪あたり：2.5万円〜5万円
項目によっては大幅に増減します。

次に、費用が上がりやすいポイントをまとめたました。
クリニック特有の設備があるほど、追加費用が出やすくなります。

費用が高くなりやすい設備

• レントゲン室（鉛ボード撤去）
• 医療ガス配管撤去
• 特殊な給排水設備
• 特大エアコンの撤去
• 医療機器の重量物搬出

追加費用が発生するケース（医療機関特有のポイント含む）
クリニック解体では、次のケースは追加料金が発生しやすいです。

① 医療機器の搬出が困難

• エックス線装置（重量物）
• CT装置
• オートクレーブ
• 大型滅菌機
• 処置台

重量物運搬の専門業者が必要になり費用増。

② レントゲン室の防護壁（鉛ボード）撤去

レントゲン室は鉛が含まれているため特殊処分費が必要です。
30〜150万円の追加が発生するケースもあります。

③ 給排水設備が複雑なケース

医療機関では複数の水回りがあり：

• 処置室
• トイレ
• 洗浄室
• 予防接種室
• 検査室

配管が多いほど手作業が増えて費用増。

④ アスベストが使用されている場合

古いビルは要注意。
調査・届出・除去が必要となり、追加費用は 数十万〜数百万円に。

⑤ 夜間・早朝の工事

医療ビルでは診療時間中の騒音作業が禁止されることが多く、
夜間作業で割増料金が発生。

⑥ エレベーターが使えない・階段のみ

医療機器の搬出が困難になり人件費増。

⑦ 駐車スペースの確保が必要

ビルに駐車場がない場合、近隣駐車場の確保が追加費用に。

レントゲン室の防護工事撤去（鉛ボード）

レントゲン室には、

• 壁一面の鉛ボード
• 鉛入り建具
• 放射線防護扉
• 防音・防振工事

などが施工されています。
これを撤去するには専門資格が必要であり、産廃処理も特殊となるため高額です。

▶ 費用目安

小型レントゲン室：20〜50万円
歯科レントゲン室：10〜30万円
CT室：40〜100万円

医療ガス配管の撤去

歯科・手術室・処置室などに設置されています。

• 酸素
• 笑気
• 医療用窒素

などの配管を撤去するには、資格を持った設備業者が必要です。
費用目安：10〜50万円

給排水設備の増設撤去

医療機関は水回りが多いのが特徴です。

• 院内の手洗い
• 滅菌室
• 検査室のシンク
• 歯科ユニットの給排水
• 点滴室の手洗い

これらの撤去費用が積み重なります。

空調設備（診療所では大型化しがち）

店舗用エアコンとは違い、クリニックでは大型エアコンを設置している場合が多いです。

• 天井カセット型
• ビルマルチエアコン
• 診療室ごとの独立空調

これらを撤去するだけで10〜30万円かかることもあります。

診察室・処置室の間仕切りが多い

クリニックは部屋数が多いため、

• 壁の撤去
• 下地材の撤去
• 電気配線の撤去

などの作業量が増えます。

クリニック解体の相場一覧（詳細版）

さらに細かい費用の例を記載します。

● レントゲン室撤去　30〜150万円
● 歯科ユニット撤去　1台あたり 5〜20万円
● 医療ガス配管撤去　10〜50万円
● 給排水撤去（部屋数による）　20〜80万円
● 造作壁撤去　1室5〜15万円
● 防音室撤去　15〜80万円
● 天井・床材撤去　20〜60万円
● 電気設備撤去　10〜40万円
● 養生費　10〜30万円

ここでは、解体工事の前に院長側で進める必要があることをまとめています。
工事そのものではなく、閉院準備として必須のタスクです。

クリニック解体で必ず発生する院長の“重要タスク”

解体工事をスムーズに進めるには、工事業者に依頼するだけでは足りません。医療機関には店舗にはない特殊な業務が多く存在し、それらを院長または事務担当者が適切に処理していく必要があります。
以下では、閉院時に必ず必要になる主要タスクを詳しく説明します。

医療機器のリース契約・保守契約の解除

多くのクリニックでは、

• レントゲン装置
• 電子カルテ
• オートクレーブ
• 心電図
• 超音波診断装置
• 医療用冷蔵庫
• AED

などの設備はリース契約されています。

▶ リースのポイント

• 解体前に必ず返却の段取りを取る
• 機器によっては専門の運搬業者が必要
• 引き取り日が解体と重なると工事が遅れる

特にレントゲン装置や超音波装置は重量があるため、ビル管理会社が搬入経路の許可を求める場合もあります。

医療廃棄物の処理（注意：産業廃棄物とは別）

医療関係廃棄物は一般廃棄物や産業廃棄物とは扱いが異なり、

• 注射器
• 使用済みガーゼ
• 薬剤
• 試薬
• 感染性廃棄物

などは、専用の契約業者による処理が必要です。
解体工事では医療廃棄物を処理できないため、完全に撤去しておく必要があります。
これを怠ると、

• 解体業者が作業ストップ
• 医療廃棄物を回収するまで工期が延びる
• 工期延長により賃料発生

といったトラブルに発展します。

電子カルテ・患者情報の処理（法律義務）

個人情報保護法により、カルテ保管義務（5年間）は閉院後も続きます。

▶ 閉院時の選択肢

• 電子カルテデータのクラウド保存
• 他院に継承
• 保管業者のサービス利用

これらはすべて解体とは別の作業であり、計画に組み込まないと間に合いません。

医療機器の買取り依頼

まだ使える医療機器は、高価買取りされる場合があります。
例：

• 超音波診断装置 → 30万〜200万円
• オートクレーブ → 5万〜40万円
• 心電図 → 5万〜30万円
• 歯科ユニット → 高額買取（設備による）

撤去費用が減り、さらにお金が戻ってくることもあるため、必ず査定は受けるべきです。

クリニック解体の流れ（実務スケジュール）

一般的なスケジュールを以下に示します。

【閉院3〜6ヶ月前】準備開始

• クリニック閉院を検討
• 賃貸契約書の確認
• オーナーに閉院の意向を伝える
• 解体範囲の確認
• 医療機器リース会社へ相談

【閉院2〜4ヶ月前】業者選定

• 解体業者へ現地調査依頼
• 見積もり（最低3社）
• 医療機器買取りの見積もり
• 解体日程の調整

【閉院1ヶ月前】内部整理

• 残置物の撤去
• 医療廃棄物の完全処理
• 電子カルテデータの保存
• 医薬品の返却または廃棄

【閉院日〜解体工事】

• 医療機器の搬出
• クリニック内設備の撤去
• スケルトンまたは原状回復工事
• 工事完了後に引渡し

解体費用やトラブルに直結しやすい、契約とビル管理についてです。
あわせて、診療科ごとの違いもこの中にまとめています。

医療機関の原状回復で特に問題になる“契約書の落とし穴”とは

クリニックの解体で最もトラブルが発生する要因は賃貸契約書の解釈違いです。
多くの院長先生は内装工事を「開院時の施工業者」に丸投げし、契約書の“原状回復義務”を深く読まずに入居しているケースが非常に多くあります。しかし、ここで見落としがあると、退去時に数百万規模の損害が発生することも珍しくありません。
以下に、医療機関の解体で必ずチェックすべき契約項目を詳しく紹介します。

（1）スケルトン返却なのか、現状回復返却なのか

契約書で必ず確認すべき最大のポイントが「返却形態」です。

●スケルトン返却とは

→ 入居前の「何もない状態」まで完全に解体する
→ 天井板、床材、空調、配管、壁、造作、医療ガスなどすべて撤去
医療機関の場合、このスケルトン返却を要求されるケースは想像以上に多いです。

●現状回復返却とは

→ 入居前の状態まで戻す
入居前に内装があった場合は撤去不要ですが、
院長が入居時の状態を覚えていないことが多く、説明不足のまま契約してしまうことがあります。

（2）医療設備の撤去義務は誰にあるか

特に重要なのが次の項目です。

• レントゲン装置の撤去は借主負担か
• 鉛ボードの撤去義務があるか
• 手洗い設備の数は借主設置か
• エアコン増設はB工事扱いか
• 給排水の増設は？
• 共用部に手を加えていた場合はどうするか

これらは“工事区分（A・B・C工事）”にも紐づきます。

契約書の以下の文言は追加工事の危険信号です：

• 「借主負担で現状回復するものとする」
• 「借主が設置した設備はすべて撤去するものとする」
• 「床・壁・天井・配管などの原状回復は借主責任とする」

たった数行の文言が、
レントゲン室撤去100万円、給排水撤去50万円、間仕切り撤去70万円…
と大幅な費用増につながるため、注意が必要です。

クリニック解体に伴う「ビル管理上の制約」について深掘り解説

医療テナントはビルの規制が非常に多く、解体工事を行う際に一般店舗とは比べ物にならないほど細かい制約が存在します。

（1）共用部の養生義務

医療ビルや大型商業施設では、

• エレベーター
• エントランス
• 廊下
• 階段

などの養生（保護）が徹底的に求められます。
養生材の種類、範囲、開始時間などが細かく指定されており、
これが原因で追加費用が発生することが多いのです。

（2）ビル内で騒音作業ができる時間帯が決まっている

医療ビルは他に診療科目が入っていることが多く、騒音や振動に極めて厳しいです。

●許可される時間例

• 平日18:00以降
• 土曜日のみ
• 日祝のみ
• 夜間のみ

このように、診療時間帯は作業禁止とされるため、
夜間工事が必要になり割増料金（1.2〜1.5倍）が発生することも珍しくありません。

（3）廃材搬出ルートが指定されている

例えば、

• 従業員用エレベーターのみ使用可
• 営業フロアを通過禁止
• エントランス使用禁止

などが挙げられます。
こうした制約により搬出量が少なくなり、人件費が増えます。

医療機関の種類別 “解体の特徴と費用差” を徹底分析

クリニックと一口にいっても、診療科によって設備が大きく異なります。
ここでは診療科ごとの特徴を解説します。

（1）内科クリニック

もっとも標準的。比較的シンプルだが、

• 受付カウンター
• 薬品保管庫
• 処置ベッド
• 点滴設備
• 手洗い設備多数

これらの撤去で費用が上がる場合がある。

（2）皮膚科・美容皮膚科

美容系は設備が多い。

• レーザー機器（重量あり）
• 大型空調
• 特殊電源
• パウダールーム

レーザー機器は中古買取が高いため、売却を検討するのが賢明。

（3）眼科

眼科は精密機器が多く、運搬に専門技術が必要。

• 視力検査装置
• OCT
• 手術室（ある場合）
• 暗室

暗室の防音・防光工事が撤去費用を押し上げる。

（4）耳鼻科

耳鼻科は給排水設備が多く、

• 吸引
• ネブライザー
• 処置室
• 手洗い場多数

配管数が多く、撤去費が上がる傾向にある。

（5）歯科クリニック（最も高額）

医療機関の中で最も解体費用が高いのが歯科です。
理由は以下の通り：

• 歯科ユニットの給排水設備
• 医療ガス（酸素・笑気）
• 大型空調
• レントゲン・CT室
• 鉛ボード撤去
• 技工スペース

歯科の解体費用は坪単価6〜8万円になることも珍しくありません。

ここでは、見積もりの見方と、費用を抑えることをまとめています。
成功例・失敗例も一緒に載せています。

クリニック解体工事で失敗しないためのポイント

① 賃貸契約書の確認が最重要

特にチェックすべき項目：

• 原状回復の範囲
• スケルトン引渡しか
• 「B工事」の扱い
• 退去時の医療機器残置ルール
• 鉛ボードの撤去義務
• 給排水設備の扱い

② 工期に余裕を持つ（最低でも1〜2ヶ月前に依頼）

閉院日ギリギリに工事を始めると…
契約終了日までに終わらず追加賃料が発生
繁忙期（12〜3月）は工事が取りづらい

③ 相見積もりは必須（最低3社）

医療機関は価格差が非常に大きいです。

例：
同じ工事で見積もりが 120万円〜300万円 と開くケースも珍しくありません。

④ 極端に安い業者は危険

• 医療廃棄物の不法投棄
• 違法な手抜き工事
• 共用部の破損で高額請求

医療機関は特にトラブルが多いため慎重に選ぶ必要があります。

クリニック解体費用を安くする方法

① 残置物をできる範囲で自分で撤去する

医療機器以外の家具・雑貨は自分で撤去可能。

• 家具
• 家電
• 雑品
• 書籍
• インテリア

など
廃棄物が減るほど費用が安くなります。

② 使える設備はリサイクル・中古業者に売却

ベッド
事務机
PC
医療機器（中古業者へ販売）

撤去費が減り、売却益が出ることも。

③ 相見積もりをとって比較する

同じ工事内容でも業者によって大きく差があります。

④ オーナーと交渉する

• すべて撤去する必要があるのか
• 給排水は残してよいか
• 鉛ボード撤去が必須か

「次の入居者が医療系の場合、原状回復が簡易でよい」と言われ
数十万円削減できるケースもあります。

クリニック解体費用を明確にするための“見積書のチェックポイント”

見積書の読み方がわからず、
「どこが高いのか分からない」という院長先生が非常に多いです。
以下のポイントを見ると、差額の理由が明確になります。

（1）養生費が高すぎないか

医療ビルは養生範囲が広いため、
10〜30万円が相場。

（2）廃材処分費の単価チェック

産業廃棄物の種類は多い。

• 木材
• 金属
• コンクリート
• 鉄骨
• 板材
• 配管類
• 鉛
• ガラス

これらが適正単価かチェックが必要。

（3）鉛ボード撤去の費用が明確か

ここは最も差が出る部分。
不透明な業者は危険。

（4）夜間作業費の上乗せが適正か

通常は時間単価1.25倍〜1.5倍。

（5）医療機器の搬出費は含まれているか

機器搬出の有無で費用は数十万円変わる。

クリニック解体の成功・失敗事例と対策

成功事例：家賃を1ヶ月分節約（約30万円削減）

●内科クリニック院長

→ 閉院3ヶ月前から準備
→ 早い段階で相見積もり
→ 医療機器を中古買取に出し、撤去費を抑える

結果：
見積もり120万円 → 80万円に
スケジュールに余裕があり延長なし
家賃1ヶ月分の節約に成功

失敗事例：工期延長で50万円の家賃負担

●耳鼻科クリニック

→ 医療廃棄物が残っていた
→ 追加処理で3日工期延長
→ 解体業者の予定もズレてしまった

結果：
解体費用＋20万円
家賃＋50万円
医療廃棄物残置の影響は非常に大きい。

解体費用をさらに抑えるための“高度なコスト削減テクニック”

（1）ビルの次の入居テナントを管理会社に確認する

次が医療テナントの場合、以下の設備が“撤去免除”になるケースがあります。

• 給排水
• 配管
• 医療ガス
• 壁・間仕切り
• 天井（ジプトーン）

これにより解体費が30〜50％減額されることもあります。

（2）「造作譲渡」扱いにして残置を許可してもらう

医療テナントはオーナーにとって価値が高いため、造作を残すと入居が決まりやすくなります。
特に水回りや受付は喜ばれます。
造作残置が許可されれば、

• 造作撤去費 → 不要
• 廃材処分費 → 不要

大幅にコストが下がります。

（3）医療機器を先に売却すれば撤去費が下がる

特に歯科・美容皮膚科・眼科は高額機器が多く、
「売ればお金が戻る＋撤去費が減る」という二重のメリットがあります。
査定を依頼するだけで価値がわかり、
買取業者が搬出してくれるため工事業者の負担も軽くなります。

最後に、工事以外で見落としやすい行政対応と、引き渡しまでの原文です。
閉院まわりの全体確認にも使いやすい内容です。

クリニックの閉院で発生する「行政手続き」も忘れてはならない

解体とは直接関係ないと思われがちですが、
これを怠ると法的トラブルにつながります。
以下は必須手続きの一部です。

（1）保健所への廃止届

医療機関を閉院する際には必須です。

• 医療機関廃止届
• 診療科目廃止届
• 医療用エックス線装置廃止届（該当の場合）

を提出する必要があります。

（2）医薬品の処分届出

残る薬剤は、

• 医薬品卸への返却
• 廃棄物処理業者への委託

が必要です。

（3）廃棄薬品の管理帳簿の処理

薬品ごとに記録が必要になる場合があり、閉院後も一定期間保存が必要です。

（4）レントゲン装置廃止の届出

X線装置を撤去する場合、保健所と都道府県へ届出が必要。

クリニック解体後の「テナント引き渡し」の流れ

工事が完了したら、ビル管理会社に立ち会ってもらい引き渡し確認を行います。

（1）引き渡しチェックシート

• 以下を確認されることが多いです：
• スケルトンになっているか
• 天井裏の配線は適切に撤去されているか
• 給排水の塞ぎ込みはOKか
• ガスが閉栓されているか
• 共用部に破損はないか
• 騒音クレームはなかったか
• 工事範囲に漏れがないか

（2）不備があると再工事費が発生

引き渡し後に追加工事が必要になると、

• 数万円〜数十万円の追加費用
• 賃料の追加発生
• クリニック側の負担

となるため、引き渡し立ち会いは非常に重要です。

クリニック閉院の総合チェックリスト（30項目）

最後に、閉院時に必要なタスクを一覧化します。

【A：契約関連】

□ 賃貸契約書の確認
□ 原状回復範囲の明確化
□ ビル管理会社と打合せ
□ スケルトン返却か確認

【B：医療機器関連】

□ リース解約手続き
□ 医療機器の搬出手配
□ 中古買取査定依頼
□ レントゲン室撤去の確認

【C：医療廃棄物・薬品】

□ 診療日最終日までの廃棄体制維持
□ 薬剤の返却
□ 医療廃棄物を完全撤去
□ 感染性廃棄物の処理完了

【D：行政手続き】

□ 保健所への廃止届
□ X線発生装置廃止届
□ 労務管理の処理
□ 社保の手続き

【E：解体工事】

□ 現地調査依頼
□ 三社以上の相見積もり
□ 医療機器撤去日を決定
□ 夜間工事の有無確認
□ 養生範囲の確認

【F：引き渡し】

□ ビル管理会社立会い
□ 工事完了検査
□ 追加工事の有無確認
□ 引渡書類の受領

まとめ：クリニック解体は専門知識が必要。早めの準備が成功のカギ

医療機関の解体は、一般店舗よりも複雑で専門的な設備が多いため、解体費用は大きく変動します。

【クリニック解体の特徴】

• レントゲン室の撤去が高額
• 医療ガス配管が特殊
• 給排水設備が多い
• 医療廃棄物の処理が必須
• 電子カルテ保管義務がある
• 原状回復トラブルが多い

【成功させるポイント】

• 賃貸契約の確認
• オーナーとの協議
• 必ず相見積もり
• 残置物の整理
• 医療機器のリース・廃棄・買取の整理
• 工期は余裕を持つ
• 医療廃棄物の完全撤去

早めの準備が、費用削減やトラブル防止につながります。

終わりに：クリニックの解体は「建築・法律・医療」を横断する高度業務

クリニック解体は、単なる「内装撤去」ではありません。
医療機関特有の…

• 法律
• 規制
• 建築構造
• 医療機器
• 廃棄物管理
• 行政手続き
• 設備撤去
• ビル管理
• スケジュール管理

これらすべてが絡み合う、非常に専門性の高いプロジェクトです。
つまり、
院長一人で対応するのは不可能に近いというのが現実です。
だからこそ、

• 早めの準備
• 正確な業者選び
• 契約内容の把握
• 医療設備の整理
• 行政手続きの確認

これらを適切に行うことで、
「費用削減」「トラブル回避」「スムーズな閉院」が実現できます。